מדד ת"א נדל"ן

מדד ת"א נדל"ן הוא מדד מניות המייצג את כלל חברות הנדל"ן והבינוי הציבוריות הנסחרות בבורסה לניירות ערך בתל אביב. מטרת המדד היא לשקף את השינוי המצרפי במחירי מניות של חברות בתחום הנדל"ן, כולל נדל"ן מניב ונדל"ן מגורים. המדד פורסם לראשונה ב-2005 והורחב ב-2017 לכלול מגוון רחב של מניות נדל"ן העומדות בתנאי הסף של הבורסה.
הרכב המדד: מניות נדל"ן בולטות
המדד כולל כיום כ-90 מניות של חברות מובילות בענף הנדל"ן בישראל, הפועלות בתחומים מגוונים כמו נדל"ן מניב, יזמות מגורים, פיתוח תשתיות והשכרה מסחרית. בין החברות הבולטות במדד ניתן למנות את קבוצת עזריאלי, המתמחה בקניונים ומגדלי משרדים; מליסרון, שמחזיקה בקניונים ובמרכזים מסחריים; ביג מרכזי קניות, בעלת נכסים קמעונאיים בישראל ובחו"ל; מבנה, שפועלת בשוק המשרדים והלוגיסטיקה; אמות השקעות, המתמקדת בנדל"ן מניב; שיכון ובינוי, בעלת פעילות נדל"ן ויזמות נרחבת; אלוני חץ, שמחזיקה בנכסים בארץ ובחו"ל; ואאורה, העוסקת בעיקר בפרויקטי מגורים. משקל כל מניה במדד נקבע לפי שווי השוק שלה, עם מגבלות משקל מקסימלי על מנת לשמור על פיזור סיכונים ולהימנע מריכוזיות.
קריטריונים לחישוב מדד נדל"ן
המדד מחושב בזמן אמת על בסיס שווי שוק מנוכה החזקות ציבור, כלומר רק מניות הנמצאות בידי הציבור הרחב נלקחות בחשבון, ולא מניות שבידי בעלי עניין או בעלי שליטה. לצורך הכללת מניה במדד, עליה לעמוד במספר קריטריונים שנקבעים על ידי הבורסה, בהם שווי שוק מינימלי, מחזור מסחר ממוצע מינימלי וסף החזקות ציבור מסוים. מטרת הקריטריונים היא להבטיח שהמדד ישקף מניות סחירות ואטרקטיביות להשקעה. עדכון הרכב המדד מתבצע פעמיים בשנה, בחודש מרץ ובחודש ספטמבר, בהתאם לשינויים בשוק ובהתאם לעמידת החברות בקריטריוני הסף שנקבעו.
ביצועי המדד ונתונים היסטוריים
מאז השקתו בשנת 2005, מדד ת"א נדל"ן הציג תשואה ממוצעת שנתית של כ-8% עד 10%, עם תנודתיות ניכרת שנבעה מהשפעות של שינויים כלכליים, רגולטוריים ומקרו-כלכליים. תקופות של ירידת ריבית תרמו לעליות חדות במדד, בעוד שבשנים של משברים כמו הסאב-פריים ב-2008 או מגפת הקורונה ב-2020 נרשמו ירידות משמעותיות. עם זאת, לאורך זמן, המדד שיקף מגמת עלייה יציבה, בעיקר הודות לביקוש הגבוה לנדל"ן בישראל וההיצע המוגבל. ההשקעה במדד נחשבת לאטרקטיבית למשקיעים המעוניינים בחשיפה לענף הנדל"ן המקומי, תוך מודעות למחזוריות ולסיכונים הגלומים בענף.
גורמים המשפיעים על מדד נדל"ן
בין הגורמים המרכזיים המשפיעים על ביצועי מדד תל אביב נדל"ן ניתן למנות את:
ריבית בנק ישראל – עלייה בריבית מעלה את עלויות המימון לרכישת נדל"ן ולהשקעה בפרויקטים חדשים, מה שמקטין את הביקוש ומשפיע על רווחיות החברות. ירידה בריבית, לעומת זאת, תומכת בצמיחה בענף ומעודדת השקעות.
רגולציה ממשלתית – מדיניות ממשלתית כוללת תוכניות פיתוח עירוניות, היטלים ומסים, רגולציות על שכר דירה ותמריצים ליזמים. שינויים במדיניות יכולים להטות את שוק הנדל"ן לטובת או לרעת החברות במדד, ולהשפיע על הביצועים שלהן.
היצע וביקוש לדיור – גורמים דמוגרפיים כמו גידול טבעי, הגירה פנימית וביקושים לאוכלוסייה צעירה יוצרים לחצים בשוק. לצד זאת, מחסור בקרקעות זמינות לבנייה, עיכובים ברישוי ותכנון עירוני בלתי מתואם מקשים על היצע מספק, דבר שמעלה מחירים ומשפיע על רווחיות החברות.
אינפלציה ושערי מטבע – עלייה באינפלציה עלולה להשפיע על מחירי תשומות הבנייה והוצאות התפעול של החברות. שינויים בשער הדולר משפיעים על חברות המחזיקות נכסים או חוב במטבע זר.
מגמות גלובליות – השקעות זרות, מגמות טכנולוגיות בתחום הנדל"ן (PropTech), ושינויים באקלים הכלכלי העולמי עשויים להשפיע על הענף המקומי, במיוחד בקרב חברות עם פעילות בינלאומית.
קרנות סל ותעודות עוקבות
 משקיעים המעוניינים לחשוף עצמם למדד נדל"ן יכולים לעשות זאת באמצעות קרנות סל עוקבות, בהן נכללות קרנות פופולריות כמו הראל סל ת"א נדל"ן, קסם ת"א נדל"ן ו-MTF ת"א נדל"ן. קרנות אלו משקפות את ביצועי המדד ומאפשרות השקעה פסיבית בעלות נמוכה ונזילות גבוהה, מבלי לרכוש באופן ישיר את כלל המניות המרכיבות את המדד.
מדדי משנה: מדד ת"א נדל"ן מניב ומדד ת"א נדל"ן מגורים
מדדי ת"א נדל"ן כוללים בנוסף למדד הראשי גם שני תתי-מדדים ייעודיים: מדד ת"א נדל"ן מניב ומדד ת"א נדל"ן מגורים. מדדים אלו נועדו לאפשר למשקיעים פילוח מדויק יותר של תחומי ההשקעה בענף הנדל"ן הציבורי.
מדד ת"א נדל"ן מניב כולל את החברות המתמקדות בהשכרת נכסים מניבים כגון משרדים, מרכזים מסחריים, מבני תעשייה ולוגיסטיקה. חברות במדד זה נחשבות ליציבות יחסית, בזכות הכנסות שוטפות מהשכרה לטווח ארוך ותזרים מזומנים עקבי. המדד רלוונטי למשקיעים המחפשים יציבות ופחות רגישות למחזורי שוק.
מדד ת"א נדל"ן מגורים כולל חברות יזמיות המתמקדות בתכנון, פיתוח ומכירה של פרויקטי מגורים, בעיקר בישראל. חברות אלו נחשפות יותר למחזוריות השוק, לביקושים משתנים ולתנאי מימון, והמדד משקף פוטנציאל לצמיחה גבוהה אך גם סיכון מוגבר. המדד מתאים למשקיעים המעוניינים בחשיפה לענף יזמות הבנייה.

מדד ת"א נדל"ן הוא מדד מניות המייצג את כלל חברות הנדל"ן והבינוי הציבוריות הנסחרות בבורסה לניירות ערך בתל אביב. מטרת המדד היא לשקף את השינוי המצרפי במחירי מניות של חברות בתחום הנדל"ן, כולל נדל"ן מניב ונדל"ן מגורים. המדד פורסם לראשונה ב-2005 והורחב ב-2017 לכלול מגוון רחב של מניות נדל"ן העומדות בתנאי הסף של הבורסה.
הרכב המדד: מניות נדל"ן בולטות
המדד כולל כיום כ-90 מניות של חברות מובילות בענף הנדל"ן בישראל, הפועלות בתחומים מגוונים כמו נדל"ן מניב, יזמות מגורים, פיתוח תשתיות והשכרה מסחרית. בין החברות הבולטות במדד ניתן למנות את קבוצת עזריאלי, המתמחה בקניונים ומגדלי משרדים; מליסרון, שמחזיקה בקניונים ובמרכזים מסחריים; ביג מרכזי קניות, בעלת נכסים קמעונאיים בישראל ובחו"ל; מבנה, שפועלת בשוק המשרדים והלוגיסטיקה; אמות השקעות, המתמקדת בנדל"ן מניב; שיכון ובינוי, בעלת פעילות נדל"ן ויזמות נרחבת; אלוני חץ, שמחזיקה בנכסים בארץ ובחו"ל; ואאורה, העוסקת בעיקר בפרויקטי מגורים. משקל כל מניה במדד נקבע לפי שווי השוק שלה, עם מגבלות משקל מקסימלי על מנת לשמור על פיזור סיכונים ולהימנע מריכוזיות.
קריטריונים לחישוב מדד נדל"ן
המדד מחושב בזמן אמת על בסיס שווי שוק מנוכה החזקות ציבור, כלומר רק מניות הנמצאות בידי הציבור הרחב נלקחות בחשבון, ולא מניות שבידי בעלי עניין או בעלי שליטה. לצורך הכללת מניה במדד, עליה לעמוד במספר קריטריונים שנקבעים על ידי הבורסה, בהם שווי שוק מינימלי, מחזור מסחר ממוצע מינימלי וסף החזקות ציבור מסוים. מטרת הקריטריונים היא להבטיח שהמדד ישקף מניות סחירות ואטרקטיביות להשקעה. עדכון הרכב המדד מתבצע פעמיים בשנה, בחודש מרץ ובחודש ספטמבר, בהתאם לשינויים בשוק ובהתאם לעמידת החברות בקריטריוני הסף שנקבעו.
ביצועי המדד ונתונים היסטוריים
מאז השקתו בשנת 2005, מדד ת"א נדל"ן הציג תשואה ממוצעת שנתית של כ-8% עד 10%, עם תנודתיות ניכרת שנבעה מהשפעות של שינויים כלכליים, רגולטוריים ומקרו-כלכליים. תקופות של ירידת ריבית תרמו לעליות חדות במדד, בעוד שבשנים של משברים כמו הסאב-פריים ב-2008 או מגפת הקורונה ב-2020 נרשמו ירידות משמעותיות. עם זאת, לאורך זמן, המדד שיקף מגמת עלייה יציבה, בעיקר הודות לביקוש הגבוה לנדל"ן בישראל וההיצע המוגבל. ההשקעה במדד נחשבת לאטרקטיבית למשקיעים המעוניינים בחשיפה לענף הנדל"ן המקומי, תוך מודעות למחזוריות ולסיכונים הגלומים בענף.
גורמים המשפיעים על מדד נדל"ן
בין הגורמים המרכזיים המשפיעים על ביצועי מדד תל אביב נדל"ן ניתן למנות את:
ריבית בנק ישראל – עלייה בריבית מעלה את עלויות המימון לרכישת נדל"ן ולהשקעה בפרויקטים חדשים, מה שמקטין את הביקוש ומשפיע על רווחיות החברות. ירידה בריבית, לעומת זאת, תומכת בצמיחה בענף ומעודדת השקעות.
רגולציה ממשלתית – מדיניות ממשלתית כוללת תוכניות פיתוח עירוניות, היטלים ומסים, רגולציות על שכר דירה ותמריצים ליזמים. שינויים במדיניות יכולים להטות את שוק הנדל"ן לטובת או לרעת החברות במדד, ולהשפיע על הביצועים שלהן.
היצע וביקוש לדיור – גורמים דמוגרפיים כמו גידול טבעי, הגירה פנימית וביקושים לאוכלוסייה צעירה יוצרים לחצים בשוק. לצד זאת, מחסור בקרקעות זמינות לבנייה, עיכובים ברישוי ותכנון עירוני בלתי מתואם מקשים על היצע מספק, דבר שמעלה מחירים ומשפיע על רווחיות החברות.
אינפלציה ושערי מטבע – עלייה באינפלציה עלולה להשפיע על מחירי תשומות הבנייה והוצאות התפעול של החברות. שינויים בשער הדולר משפיעים על חברות המחזיקות נכסים או חוב במטבע זר.
מגמות גלובליות – השקעות זרות, מגמות טכנולוגיות בתחום הנדל"ן (PropTech), ושינויים באקלים הכלכלי העולמי עשויים להשפיע על הענף המקומי, במיוחד בקרב חברות עם פעילות בינלאומית.
קרנות סל ותעודות עוקבות
 משקיעים המעוניינים לחשוף עצמם למדד נדל"ן יכולים לעשות זאת באמצעות קרנות סל עוקבות, בהן נכללות קרנות פופולריות כמו הראל סל ת"א נדל"ן, קסם ת"א נדל"ן ו-MTF ת"א נדל"ן. קרנות אלו משקפות את ביצועי המדד ומאפשרות השקעה פסיבית בעלות נמוכה ונזילות גבוהה, מבלי לרכוש באופן ישיר את כלל המניות המרכיבות את המדד.
מדדי משנה: מדד ת"א נדל"ן מניב ומדד ת"א נדל"ן מגורים
מדדי ת"א נדל"ן כוללים בנוסף למדד הראשי גם שני תתי-מדדים ייעודיים: מדד ת"א נדל"ן מניב ומדד ת"א נדל"ן מגורים. מדדים אלו נועדו לאפשר למשקיעים פילוח מדויק יותר של תחומי ההשקעה בענף הנדל"ן הציבורי.
מדד ת"א נדל"ן מניב כולל את החברות המתמקדות בהשכרת נכסים מניבים כגון משרדים, מרכזים מסחריים, מבני תעשייה ולוגיסטיקה. חברות במדד זה נחשבות ליציבות יחסית, בזכות הכנסות שוטפות מהשכרה לטווח ארוך ותזרים מזומנים עקבי. המדד רלוונטי למשקיעים המחפשים יציבות ופחות רגישות למחזורי שוק.
מדד ת"א נדל"ן מגורים כולל חברות יזמיות המתמקדות בתכנון, פיתוח ומכירה של פרויקטי מגורים, בעיקר בישראל. חברות אלו נחשפות יותר למחזוריות השוק, לביקושים משתנים ולתנאי מימון, והמדד משקף פוטנציאל לצמיחה גבוהה אך גם סיכון מוגבר. המדד מתאים למשקיעים המעוניינים בחשיפה לענף יזמות הבנייה.